2019商业地产创新峰会圆桌论坛二：存量去化与场景创新的危与机
2019 年 12 月 26 日，由房互机构&房地产和互联网研究院主办的“Multilateralism，回归与聚核：2019 房地产和互联网年度峰会暨房地产和互联网年度颁奖盛典”在北京举办。本次峰会主题为“Multilateralism，回归与聚核：从泡沫盛宴回归到现实世界，聚焦商业逻辑和核心竞争力”。
2019商业地产创新峰会圆桌论坛二的主题是《存量去化与场景创新的危与机》，由凤凰房产奇点商业总经理、总编辑，奇点研究院院长王 杰主持，参与对话的嘉宾：
王峰 厚几学院联合创始人
刘颂梅 今日机构创始人、原万达酒店设计院综管总经理
杜晓霞 厚几商业集团联席总裁
米映超 全寓联发起人
王 新宇 互联网启示录出品人
以下为圆桌论坛实录：
王 杰：大家好，我是凤凰网奇点商业的王 杰，非常感谢滕总邀请到现场主持论坛，我跟他已经是十几年的朋友了。商业的危与机，新零售时代，商业存量的物业如何去化？存量商业的改造中会面临哪些机遇以及挑战？
很多企业都在做轻资产运营，包括陈平总和云峰总提到的，轻资产运营会不会是一个伪命题？我们用的人会不会被挖走，成为竞争对手的人？
杜晓霞：大家好，我是来自于厚几商业集团，我也是原万达的沈阳区域副总，包括在万达以及其它的商业集团做了23年，商业运营这块可以跟大家分享。就刚才王 杰总提到的商业地产如何去化的话题，我先抛砖引玉。实际上提商业地产去化这一块还不如我谈商业地产盘活，这个命题也非常大，因为陈平老师也提到了，我们厚几做不了商业地产所有的库存商业地产的盘活，但是我今天可能讲一些理论的东西。
商业地产从增量到存量的主赛道的发展，有几个数字，一个是2亿，一个是4亿，一个是5亿。这几个数字分别代表什么呢？超过3万平的商业购物中心目前有2亿平方米，4亿是目前有被低估的商业价值接近4亿，到2019年中旬的时候，6月份可出售的商业面积达到5亿平。整体的存量商业地产是属于万亿级的存量。大家都在讨论存量如何盘活，如何去化。
首先，我从为什么出现这样的情况，一个是开发商盲目开发，第二个人才匮乏，缺少专业的人。第三，我们陈老师提到的内容为王，缺少经营的内容。商业地产去化首先要从经营开始说，目前已经进入后运营时代，没有运营的物业就是建筑垃圾。但是开发商把物业建起来了，我相信它既然存在就有存在的价值，商业的盘活是目前我们商业人要做的一件事情。
我讲一下厚几集团是怎么去盘活商业地产的。当我们2018年开始知道存量地产价值超万亿的市场的时候，我们也曾经开始研究，但是我们发现无论我在万达还是宝龙，还是其它的集团做高管，我有很多经验，我有很多品牌，但是也无能为力。我们在2019年开始沉下来研究以内容驱动商业，用内容撬动商业地产。但那个时候我们发现我背后有一万个品牌的资源库，有四千个品牌跟我紧密合作，但这些品牌当我去接一个烂尾的商业项目的时候，它们也非常客气跟我说，杜总这样的商业我们也不能进。
我们就开始整合商业的内容，去孵化品牌。厚几相继孵化厚几奥莱、厚几运用、厚几积木。我们在孵化的同时不断地为创业者寻找更好的品牌，我们在2019年开始以厚几开店作为我们的主要业务，我们为在成长中的品牌选址，为他们提供厚几超级工具。我也卖一个乖，什么叫厚几超级工具？厚几超级工具就是帮助品牌商发展，帮助商业地产盘活的工具。我们有厚几智能，通过支付去获取流量，然后对流量进行二次的营销，我们有厚几的云媒是做线上互联网，做短视频媒体的平台，我们目前还在做厚几的万级的矩阵模式，我们用厚几的超级工具去盘活商业地产，这是我们厚几的模式。我就分享到这儿。
王 杰：谢谢杜总。
王 峰：你刚才的问题是轻资产模式是不是伪命题，我是这么看的，谁重了，谁轻了？万达做是轻资产，因为它做了十九年的重资产，所以它有资格做轻资产。但是在后商业地产时代，万达这样的大象能不能做好轻资产还是一个问号。
第二，谁重了，开发商重了。原来开发商就是做完了，现在不行了，你成为了重资产，你在规划设计之初就得考虑。
第三，商铺重了，现在连锁都是加盟了，它都不给你投资了，你们这些蚂蚁集团就得考虑你们真金白银投进去能不能把本拿回来？什么叫伪命题，不管别人死活，把钱弄到兜里那就叫伪命题，所以重资产投入的同志们你们必须得去学习，必须得了解房地产向后房地产时代转化怎么玩儿商业地产。我们做万达出来的玩了十九年商业地产，我们已经看到了后商业地产时代，后商业地产应该怎么玩儿？我强烈建议玩重资产的同志们，你们要头脑清醒，眼睛要清楚，自己到底怎么做，加强学习，不能够被别人忽悠。
王 杰：后商业地产时代如何提高商业运营能力？
王 峰：其实很多早晨的嘉宾，包括下午嘉宾都说的很清楚了，内容为王。为什么商业地产玩的不好？为什么万达的商业地产也玩的不好？因为万达注重强指标，要挣钱，但是没有考虑到商家进来的死活，要做这个事情的时候内容为王。为什么商业地产80%做的不好？因为没有内容。你们有多长时间没去广场了？你们还会为了买东西去广场吗？我们为什么要去广场？请你给我们一个理由。
刘颂梅：我先说一下第二个问题，存量资产的机遇和挑战。我是在酒店板块做了十年，我从自己的酒店板块来分析一下，在全国现在五星级酒店有13000到15000家，面积是有3亿到5亿平方米。大规模建设的周期应该是在10年左右，改造的周期在7年到10年，这么算来今天是不是就是存量资产的机遇？而且五星级酒店它的标准是在80年代初期设立的，当时我们对于200多家五星级酒店的数据进行了梳理，我们发现当时的标准其实已经不太适用于今天了，因为它真正盈利的区域只占到了40%。全国有3亿到5亿平方米的面积，我们算算不是有2亿到3亿的面积是需要重新升级改造的？刚才云峰总说了优铺、写字楼、商铺，酒店的公共空间不也一样是商业吗？这么大量的价值，但是大家一直没有注意到，一直忽视的是它本身就有高端的客户群资源。
轻资产是不是伪命题？全国有3亿到5亿平方米的五星级酒店，单体酒店的数量是很多的，连锁酒店并不多，单体酒店改造没有团队。我说一下个人经历，我过去十年做了130家高星级酒店，投资额是700亿。以5%到10%的变更来算，我们走过的弯路，犯的错误，以及教训就已经高达几十亿。也许酒店改造之前没有做到哪一步的时候，我们就已经知道在哪一步会犯什么错误，在哪一步会出现什么问题。为什么不做轻资产呢？轻资产可能解决对于很多人来说第一次面对的问题，但是几十亿的教训是不能白错的。轻资产是很好的一条路，让专业的人干专业的事。
王 杰：在酒店的收购中，特别您说的轻资产的收购中如何避免误区或者如何选择优良资产？
刘颂梅：因为酒店是比较复杂的，王健林说过一句话做住宅的是小学生，做商业和酒店是研究生。如何避免误区？它要涉及到方方面面比较多，技术的评估，一个人可能看上去很年轻，也许他整容了，他的衣服可能只是装修风格，身体的实际年龄是多少，有没有隐藏的疾病，我们都要进行评估。技术的评估是一个比较复杂的过程。另外，资本的评估，酒店本身也是具有资本的属性，要从两方面综合评估。
米映超：我主要从事房地产互联网，大概十一年了。目前我们的产业变化，行业变化回归到本质，刚才几位嘉宾说到的内容为王，我提一个产品。原来我们的产品先建好以后再卖，再运营，再销售，现在整个行业的变化，产业变化，消费人群的变化，我们反过来的C2B模型，我们可能是根据消费人群的变化，根据实际的需求，根据业态的变化做创新和融合。这是时代的变革和变化，00后已经马上成年了。我们80后已经40岁了。我认为产品的变革要从源头抓起。
第二点，因为我之前在58负责大区的时候，现在15年开始创业转做酒店，我补充一个环节，公寓这个板块，长租公寓也是一个空间，爆爆雷，也有发展的很好的公司。我们的消费人群有可能住在这个地方，同时又去消费。长短租的结合，人群和商业结合打造一个社区。如果对面是一个学校，可能原来对面又是店铺，店铺有可能变成你的培训机构的入口，所以业态有可能会有融合。我们在打造商业业态的时候回到刚才说的公寓，人群是长期的租赁人群，还是短期的租赁人群，我们打造了社区的改造。
第三点，回到罗总今天分享的核心，分享、租赁，商业的核心是租赁，租赁最大的核心是运营，运营为王。今天提到了渠道为王，卖的时候是渠道为王，去化的时候运营为王才是核心。危与机，我最后补充一点，因为我们杜总提到了人才，人才确实很重要，我们从增量市场到存量市场，从卖到运营已经进入了后上代时代，人才特别重要。我们核心就是为了联合各大政府机构出政策，包括高校和协会一起培养人才，培育行业的运营人才，一起推动行业的发展。
王 杰：像您刚才提到的长租公寓在“房住不炒”的大背景下，可能我们在等政策的风口来。也有一些新闻曝出长租公寓有暴雷的，包括青客、蛋壳要上市了，您怎么看待长租公寓2020年的场景？
米映超：我们已经有第一股了，青客已经上市，2020年蛋壳和自如会上市。我们原来广大的中小运营商，很多出现爆雷和跑路的企业会逐渐正规化，住建部探讨的时候提到了核心一点就是行业规范化。留给我们的时间大概就是明年，一定是规范化，而且随着国有资产的租赁土地的出现和产品出来，我们一定是在整个的企业经营规范化上面下很大工夫。送一句话，时光不老，我们不散，2020年又是全新的开始。
王 新宇：我是做媒体的，我可能从不一样的角度看这三个问题，现在都讲新零售，讲互联网，我觉得第一个问题从存量房的去化角度来看，我们更多应该把视野放在城市的角度，因为城市是一个整体。我觉得现在所有的商业都在谈招商和各种去化，我们忽略了一个本质，我们生活在社会里面，包括我们讲互联网社交，背后是本土的文化，我们谈到企业的文化，它的标准是什么？我们在里面找自己的文化。我们做市场的去化，我们要寻找的还有产业的介入，而不是纯粹的为了招商做招商。
另外还有一个非常重要的领域，我们的下沉市场。我去了全国200多个城市，我们也看到这两年谈下沉市场特别多，我看到的不一样的地方在于我们的产品，我们的产品是否跟下沉市场有匹配程度？但是很遗憾，我看到的是我们的下沉市场跟一二线市场可能在品牌的匹配度有一个落差，产品业态形式也有落差，这是我们存在的机会。
当然也有向好的面，我们看到存量市场可能有很好的机遇，我能看到一些趋势，我们的市场发生了很大的变化，消费端正在倒逼产业端。我记得我跟一家很大的公司管商业的老总探讨问题的时候，他说了非常重要的观点，他讲我们希望能让西南城市，西北城市的这些消费者吃上真上的很新鲜的三文鱼，这个扯出来一个非常重要的概念，我们的基础设施配套跟目前的商业变革、新零售变革是不匹配的，我们可能面临非常重要的挑战是零售业的基础设施。首先是硬件设施，还有基于线上的互联网的基础设施建设，当然阿里也在做这方面的变化。
还有一个机遇和挑战应该是我们自己的组织结构变革，这个道理很简单，我举几个例子。第一个海尔最近一直在谈人单合一，他可能会把企业和消费者形成了一个链条，从通俗意义来讲就是消费者的需求成为它的生产订单的理由，而它里面整体的结构每个都像互联网一样，每个都会有节点。
它有一款很有名的笔记本电脑是怎么出来的？因为他的设计工程师特别喜欢打游戏，在网上认识一帮网友，网友说你是海尔的工程师，能不能出一款游戏的笔记本，所以就做了。还有海尔做的跟血液相关的区块链平台。我们无偿献血，但是很多血液用不完可能会浪费，通过这个可以有效的提高用血的效率，这我们在微观的领域看到的。类似于像海尔这样的企业已经提出了它的组织结构的变革。
我们看到苏宁，今天是苏宁29周年的生日，苏宁在八九年前开始做互联网的布局，苏宁一开始做电商，在它刚开始做电商的时候为什么做？据说当时众所周知的国美事件，有人提醒国美说你知道一个网站叫京东吗？苏宁下定决心做它的整体变革，做电商。它不仅做电商，我们看到它们现在做云店，做苏宁小店，把前置仓和电商，纯线上电商全部做起来，包括阿里的合作，我们会看到每年双 十一线上销售在阿里双 十一的天猫销售排行榜当中应该都是第一的，这可能是大家忽略的细节。最应该做的是自己的组织结构，包括管理方式、平台认识的变革，这是我们需要接受的挑战。
今天是房地产的互联网大会，我听了主论坛，包括今天的嘉宾，今天很多嘉宾讲拼多多，有人讲拼多多就是便宜，就是消费降级，只有听到一位嘉宾讲对了，就是罗总讲拼多多是做的消费升级。过去农村人洗衣服用肥皂，现在可以用上洗衣液了，过去用抹布，现在可以用上厨房用纸了。过去一口锅几千块钱，拼多多上99块钱，同一个流水线生产出来的。
我认为大家对于互联网的认识，包括今天很多嘉宾讲的方式方法在商业地产或者房地产领域听上去似乎是非常先进的，但是很遗憾告诉大家那可能是五六年前的概念。08年就有人做VR，13、14年就可以提O2O的模式，包括今天提了很多概念，对于互联网本身而言，基础而言，或者商业模式创新而言是不足够的。在商业逻辑本身，顶层设计上看法和认识就出现了。刚才有人提到中国的互联网市场是以商业模式创新为主的，我看到很多公司做所谓的微创新。我曾经采访过《数字化生存》的作者，他说微创新是一种病，颠覆性创新才是重要的。我们做的不应该是1+1=2的事情，而是想想有没有更好的出路，更多的反向思维。
再回到轻资产，轻资产并不是伪命题，我们可能没有看到我们应该做的事情，我们提到房地产，会看到贝壳、58都在讲做中国的房地产交易平台，包括搜房在转型说在做自己的交易平台，因为这里有几十万亿的大市场。商业地产也是一样的，这么大的市场足以支撑我们的任何模式去做商业模式创新和技术创新，但是我们没有看到的因素是很多的。
第一，我们的平台化是不够的。我们现在没有平台做这样的事情。我刚才看到有些嘉宾把整体的技术架构拿出来，大家那套技术架构可能就是基本配置，在商业模式上创新应该怎么做？我没有看到。还有整个产业链的赋能方面也是我们没有做到的。但是刚才陈平总讲的区块链里面我看到了一些希望，比如看到我们在地产方面绿城做代建，包括厚几也在做很多合作的方式。我举个例子，这家公司以0元的成本收购了很多设计院，不要钱就卖给了这家比较大的房地产公司，为什么？因为这家房地产公司有很好的平台，每年有更多业务给这家设计院，设计院的业绩一年提升了五倍到十倍的业务量，我还需要收购的钱干吗？整个产业链赋能上下游的案例，这是我们能看到的。
另外，我们也要看到在下面一个阶段，我们可能要面临资本方面和金融方面的创新，我们看到证券化。国外的企业铁狮门，包括凯德，他们全部做了分割，通过发行REITs的方式获得更多的收益，这些都会有很好的承载的东西就是我们的平台。
轻资产有三个关键词，我们的平台、赋能、证券化，这可能是未来的一条路。三个问题应该能贯穿目前整个商业地产所存在的痛点，可能是我们理解的角度不一样。这是我个人的观点。
王 杰：我们谈论了一整天的商业地产，商业地产无论是线上线下都离不开消费者体验极 致的追求。岁末年初，感谢房互机构，希望大家越来越好。谢谢各位嘉宾！